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La reforma de los arrendamientos urbanos.

El pasado mes de diciembre se publicó el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y con este entraron en vigor importantes MODIFICACIONES en la Ley 29/1994, que regula los alquileres urbanos, conocida como Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

A todos los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados desde el pasado 19 de diciembre les será de aplicación lo que el actual texto dispone.

Las modificaciones dictadas por el referido Real Decreto-Ley ya llegan sembrando polémica, con defensores y detractores. Un régimen que amplía los derechos y garantías del arrendatario, que según algunos siguen siendo la parte más vulnerable, y según otros, se ahoga cada vez más al arrendador.

Está claro que con estas modificaciones se acerca más la LAU a su estado originario, antes de la modificación acaecida de 2013.

Hagamos un resumen de los aspectos más significativos:

La DURACIÓN DEL CONTRATO sigue siendo la libremente acordada por las partes, pero ahora se produce un aumento del plazo legal mínimo que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada, ampliándose el plazo de PRÓRROGA OBLIGATORIA de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años en caso de arrendadores personas físicas, y de 7 si el arrendador es persona jurídica.

Así mismo, se amplía también el plazo de PRÓRROGA TÁCITA de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

En lo que respecta a la FIANZA, elemento obligatorio, y que en Galicia deberá depositarse en el Instituto Galego de Vivenda e Solo, se limitan las garantías adicionales a la misma hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea SUPERIOR A 300 METROS cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Los ALQUILERES TURÍSTICOS salen de la LAU y se regularán como una actividad económica, con su legislación específica.

A favor de las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS ante el fenómeno del alquiler turístico de viviendas, y para frenar su avance en determinadas ciudades muy presionadas por ello, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia. Una medida que solo se aplicará a nuevos pisos turísticos, no teniendo carácter retroactivo.

Se establece que los GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Se reforma el PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO de vivienda, para ofrecer más protección a los HOGARES VULNERABLES, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

Recuerden siempre que un mal contrato puede ser un futuro problema, acudan a un experto que les asesore.

Actualizamos información:
El Congreso ha derogado el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado por el Gobierno mediante el cual se modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y le Ley de Enjuiciamiento Civil, entre otras normas .

Tras este giro de los acontecimientos, las modificaciones referidas tan sólo serán aplicables a los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la norma hasta su derogación. Los constratos celebrados con posterioridad a la publicación de la derogación en el BOE a la norma anterior, que establecía la duración mínima del contrato en 3 años, con prórroga de 1 año más.

Como siempre les seguimos sugiriendo que se asesoren siempre con expertos, para así evitar posibles dolores de cabeza.

La obligación de conservar documentación durante 10 años, la reforma de la Ley General Triburaria a la que nos cuesta acostumbrarnos.

Aunque los nuevos tiempos tienden a digitalizar todos los trámites, y cada vez intentamos creer más en aquello que oímos de ‘papel cero’, las últimas reformas legislativas, lejos de la iniciativa del papel cero, nos llevan a todo lo contrario.

El cumplimiento de las obligaciones tributarias por parte de las empresas implica la declaración de la actividad económica pero también el archivo del apoyo documental de esta: contratos, facturas, albaranes y justificantes de gastos.

Estos documentos deben ser gestionados y conservados por las empresas durante el periodo que la Ley General Tributaria señala, y con la última modificación de dicha ley, que entró en vigor en octubre del pasado año 2.015, este periodo se incrementa a 10 años.

 

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Esta modificación viene introducida por el artículo 66 bis de la Ley General Tributaria, que establece el derecho de la Administración para iniciar el procedimiento de comprobación de las bases o cuotas compensadas o pendientes de compensación o de deducciones aplicadas o pendientes de aplicación, prescribirá a los diez años a contar desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario establecido para presentar la declaración o autoliquidación correspondiente al ejercicio o período impositivo en que se generó el derecho a compensar dichas bases o cuotas o a aplicar dichas deducciones.

El espíritu de esta modificación normativa es la prevención del fraude fiscal y el incremento de la eficacia de la actuación administrativa en la aplicación de los tributos.

Dicho y visto esto, tenemos que acostumbrarnos profesionales y empresarios a la conservación documental, cada vez más tendente al infinito. Y, ante la menor duda, dejarnos aconsejar por nuestros asesores de empresas.

¿Puede el arrendatario irse de la vivienda alquilada antes de que pasen seis meses desde la formalización del contrato?

En caso de desestimiento del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario, es de aplicación el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reza del siguiente modo:

‘El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.’

Dado que la Ley únicamente reconoce esta posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los 6 primeros meses, se entiende que este es un plazo mínimo de OBLIGADO cumplimiento para el arrendatario, por lo que si quisiera desistir antes, el arrendador puede exigir que el arrendatario le pague las rentas de todo el período que falte por cumplir hasta los 6 meses, en un único pago.

 

Una vez transcurridos los seis primeros meses, el arrendatario de vivienda tendrá en todo caso derecho a dar por terminado el arrendamiento en cualquier momento, siendo necesario que lo comunique con una antelación mínima de 30 días.

Es decir, según la Ley que rige el contrato que enmarca  la relación entre arrendador y arrendatario, antes de los seis meses, simplemente NO SE PUEDE DESISTIR.